土地評価の調査の順番は机上→現地→役所

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地方自治体のホームページが充実して

土地評価に必要な情報が得られやすくなりました

それでも役所調査は必要です

土地評価の基礎知識

今日は土地評価に関する研修に参加しました。

講師は、不動産鑑定士の鎌倉靖二先生。

「相続税・贈与税 土地評価実務テキスト」などの著者で、著作には判断に迷いやすい評価事例が載っていて参考にしています。

今日の研修は土地評価の基礎知識から調査の仕方、資料の見方、収集方法から実務上誤りの多い減価要因や事例まで、幅広く解説がありました。

このなかで特に印象に残った点を記します。

調査の順番

土地評価に関する資料が集まってくると、現地調査、役所調査を行います。

どのような順番で調査をするのが良いのか迷うこともありますが、

本日の研修では、

(1)必要資料の収集

(2)机上調査

(3)現地調査

(4)役所調査

(5)評価作業

と、とくに、机上調査→現地調査→役所調査の順で調査を行うとムダがなく効率的、と仰っていました。

先生の場合、一番時間をかけるのは、必要資料収集後の机上調査

現地調査はなんと5分位とのことで、現地の写真を撮影して、その足で役所へいくのがおススメだそうです。

勘所を押さえている不動産鑑定士の先生だからこそ、現地調査も5分で終わるのかと思いましたが、机上調査、現地調査、役所調査のいずれにおいても、減価要因がないかをチェックすることに注力します。

潜在的な減価要因を顕在化させるためにも、1つの減価要因に対し、複数の視点から確認するノウハウを知っておくことが重要です。

なお、見落としの多い減価要因として挙がっていたのは以下の通りでした。

第1位 無道路地

第2位 広大地

第3位 利用価値が著しく低下している宅地、都市計画道路予定地など

第4位 がけ地、土地区画整理事業施行区域内の土地、高圧線の下地など

役所調査の重要性

地方自治体のホームページが充実し、ホームページから得られる情報が増えています。

たとえば、評価対象となる土地が接している道路についての情報も、事前に役所のホームページでかなり調べることができます。

しかし、見落としの多い減価要因の第1位である、無道路地をはじめ、役所調査でしかわからないことがあるので、役所調査の重要性を強調しておられました。

ホームページ上で得られる情報としては、土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域などを示すハザードマップが公開されているので、一度見ておくとよいというお話もありました。

横須賀や鎌倉に土砂災害警戒区域等がとくに多いと聞いて、神奈川県土砂災害情報ポータルをのぞいてみましたら、他市と比較して圧倒的に警戒区域が多く真っ青…

神奈川県土砂災害警戒情報システム|土砂災害警戒区域等

各都道府県ごとの土砂災害危険区域は、国土交通省のホームページで紹介されています。

各都道府県が公開している土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域|国土交通省