空き家の譲渡所得の特例と老人ホーム

空き家の発生抑制をはかるため

相続した空き家を売却した際の譲渡所得の金額から

最高3,000万円まで控除できる特例があります

利用するには細かな要件がたくさんあります

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、

相続や遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又はその敷地等を

2016年4月1日から2027年12月31日までの間に売却し、

一定の条件に該当するときは、

その売却に係る譲渡所得の金額から

最高3,000万円までを控除することができる制度をいいます

（注）2024年1月1日以降の譲渡では家屋等を取得した相続人の数が3人以上の場合、

特別控除額は2,000万円までとなります

この特例には、

• 相続の開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（ひとり住まい）
• 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
• 建物が1981（昭和56）年5月31日以前に建築されたものであること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 売却金額が1億円以下であること
• 相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されていたことがないこと

といった様々な適用条件が設けられていることから、

すべての条件に合致するケースはあまり多くないように感じています

老人ホーム等に入居していた場合

この譲渡所得の特例の対象となる相続した家屋（建物）について

特例が創設された当初は、亡くなった方が「相続開始直前」に

その建物にひとりで住んでいた場合に限られていました

その後、令和元年度（平成31年度）税制改正により

相続開始直前には老人ホーム等に入居していることがおおい現状を鑑みて

亡くなった方が要介護認定などをうけて老人ホームに入所しており、

相続開始直前にその家屋に居住していなかったケースでも

「対象従前居住用家屋」として本特例を適用することができるようになりました

このケースでは「ひとり住まい」に関する判定時期は

「老人ホーム入所直前」となり、

• 入所～相続開始直前までの間、一時滞在で使用していたほか、家財道具等の保管場所として使用していた
• 入所～相続開始直前までの間、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと

といった要件を満たしていることも必要となります

介護のために親族の家に移っていた場合

老人ホーム等の施設ではなく

介護のため、子どもなど親族の家に移り

そこで亡くなった場合は、この特例をうけることはできるのでしょうか

親族の家や一般の賃貸住宅に引っ越して亡くなった場合には、

残念ながら、この特例の適用をうけることはできません

なお、老人ホーム等に入居していた場合は、

特例をうけるために、以下の書類なども追加で必要となります

• 要介護・要支援認定等をうけていたことを証する書類
• 亡くなった方の住民票（又は戸籍の附表）の写し
• 老人ホーム等への入居時の契約書等
• 居住用家屋の電気、水道又はガスの契約名義や使用中止日が確認できる書類
• 相続人の住民票の写しなど

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