マイホーム売却と確定申告

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マイホームを売却して

売却益がでるときに受けたい

譲渡所得の3000万円特別控除

確定申告が必要です

マイホームを売ると税金がかかる?

マイホームなど不動産を売却することを、法律で「譲渡」といいます

たとえば、2,000万円で購入した土地が3,000万円で売れたとします

この場合、売却時の金額(3,000万円)から購入時の金額(2,000万円)をひいた残額を「譲渡益」といい、この譲渡益に対して「所得税」と「住民税」がかかるのが原則です

なので、そもそも、売却時の金額<購入時の金額であれば、譲渡益がでていないため、税金もかからず、確定申告をする必要はありません

ただし、一定の条件がそろった場合には、確定申告をすることで、不動産の売却によって生じた赤字をほかの所得の黒字と相殺して、所得金額を減らして税金を少なくできることがあり、譲渡益がでていなくても、状況により確定申告をしたほうがよいというケースがあります


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3000万円特別控除とは

不動産を売却して譲渡益がでていても、購入時にかかった仲介手数料など、いわゆる「譲渡費用」がかかっているときは、譲渡益から譲渡費用をひいた残りの金額に税金がかかります

ところが、マイホームに限っては、取得費や譲渡費用をひいてもまだなお残った譲渡益から、さらに3,000万円までを控除できるという特例があります

この特例は正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます

最高で3,000万円までの控除がうけられるというこの特例をうけるためには、次のような細かい条件があります

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年・前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売った年、その前年・前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます)
  • 売却した物件が、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋でないこと
  • 売却した物件が、居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋でないこと
  • 売却した物件が、別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋でないこと

特例をうけるためには確定申告が必要

マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除を受けるためには、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの確定申告期間に、確定申告書を提出しなくてはなりません

確定申告書には「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」を添えて提出する必要があります

その他にも、購入時や売却時の価格がわかる、売買契約書や領収証などのコピーも確定申告書と一緒に提出しますので、こうした書類は失くさないように大切に保管しましょう

***編集後記***

今日は市役所で毎月行われている税務相談に従事しました

相談時間30分というのは、あっという間です


・・・このブログは投稿日現在の法律や状況に基づいて書いています・・・

このブログを書いた税理士 小柳志保のプロフィール

◆鎌倉で相続なら、かまくら相続|女性税理士がお手伝いいたします

神奈川県鎌倉市で相続を得意とする女性税理士(横浜家庭裁判所 成年後見人等推薦者名簿登載者)が、相続税対策、遺産分割アドバイス、相続税申告、相続税の税務調査対策などをサポートしております。【初回無料相談実施中】ご高齢の方、ご家族お揃いでご相談されたい方などへは出張にてのご相談にも応じますのでお問い合わせください。

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