消費税の軽減税率とは違う、マイホームを売却したときの「軽減税率の特例」

所得税の譲渡所得の計算では

マイホームを売却した場合には

税金の負担を軽減するためのいくつかの特例があります

マイホーム売却の税金計算

マイホームを売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます

譲渡所得は、他の給与などの所得と区別して税額を計算し、所得税と住民税が課税されます

売却した値段よりも、購入したときの値段のほうがはるかに高かったときなど、譲渡所得がマイナスとなる場合には、税金はかかりませんが、譲渡所得がマイナスとなっても、給与などの所得と相殺することはできません

しかし、マイホームの売却に限り、

という特例があり、譲渡損失がでてしまった場合でも、要件を満たせば、その譲渡損失を給与など他の所得と通算したり、通算を行っても控除しきれない損失について翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます

居住用3,000万円特別控除

マイホームを売却して譲渡益が出た場合には、

• 3,000万円特別控除の特例
• 10年超所有していた場合の軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例

といった特例があります

このうち「3,000万円特別控除の特例」は、マイホームの所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です

住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること等の条件もいくつかありますが、一般的なマイホームの売却であれば、この特例をうけることで大きく税額を減らすことができます

マイホームを売却して譲渡益が3,000万円以下であれば、この特別控除をうけることができれば、確定申告により税金をゼロ円にすることができます

居住用軽減税率の特例

3,000万円特別控除とは別に、所有期間が10年超のマイホームを譲渡した場合には、譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する「軽減税率の特例」をうけることができます

「軽減税率」ときくと、2019年10月の消費税率アップの際に、飲食料品や新聞などに対して8％のまま据え置かれた消費税の軽減税率を想像するかもしれませんが、こちらのマイホームの「軽減税率」は、消費税の軽減税率が登場するよりも前からあるものです

このマイホームの軽減税率の特例の適用をうけられると、課税譲渡所得6,000万円までの税率を本来の「20.315％（所得税15.315％、住民税5％）」でなく「14.21%（所得税10.21%、住民税4%）」とすることができます

3,000万円特別控除とこの軽減税率の特例は、重ねてうけることができますので、3,000万円特別控除を利用しても譲渡益が残る場合で、10年超という所有期間などの条件をクリアするときに重複して適用します

この軽減税率の特例をうけるための細かな条件は、国税庁ホームページのタックスアンサーなどで確認できます

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

このタックスアンサーの一番最後には、おおよそのマイホームの売却にかかる税の金額を算出できるコーナーがあります

「ここでの計算結果はあくまでも、目安としてご利用ください」ということですが、所有期間10年超のマイホームを売却し、3,000万円特別控除を利用してもなお譲渡所得が残る場合に、ざっくりと税額をしることができます

たとえば、以下の場合で数字を入力してみると、

• 土地建物を売った収入金額　4,000万円
• 上記の土地建物の取得費　200万円（概算取得費適用）
• 譲渡費用　100万円
• うけられる特別控除の金額　3,000万円（居住用3,000万円特別控除）

算出された税額（70万円）がこのように表示されます

＊＊＊編集後記＊＊＊

上記の国税庁タックスアンサー内の試算コーナー

カンマなしの数字入力や結果表示のされ方には慣れませんが、その他の各ページでも、ページ内でちょっとした計算ができると便利ですね