不動産を売却して赤字だった場合の確定申告

土地や建物を売って売却益がでた場合、確定申告が必要になります

では、売却益がでていない場合、つまり、赤字が生じた場合などは、

どうしたらよいのでしょうか

譲渡所得の確定申告

土地や建物を売って、購入時の価格等と比較して、値上がりによる売却益が生じている場合、原則として確定申告が必要となります。

ざっくりいうと、

売却価格等　ー（買ったときの価格＋譲渡費用）＞０のとき、

この計算によって得られたプラスの金額（譲渡所得金額）に、その売却した土地や建物の所有期間によって決められた税率で税金がかかります。

税率は、売った年の1月1日における所有期間が5年を超えるものは所得税15％、住民税５％。

売った年の1月1日における所有期間が5年以下であるものは所得税30％、住民税9％。

なお、確定申告の際には、売却価格や売却にかかった経費、買った時の価格がわかるものなど、色々な書類が必要です。

土地や建物を売ったときの確定申告での必要書類など

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2016.12.16

売却損（赤字）の場合

では、土地や建物を売って売却益が生じていない場合、いわゆる損失（赤字）がでている場合は、どうでしょうか。

その赤字は他の土地・建物の売却益（黒字）からしか差し引くことができません。このため、その同じ年に譲渡した土地等が他にない場合（売却損のみ）などは、確定申告する必要がないかもしれません。

しかし、この場合でも「譲渡所得の内訳書」という書類に必要事項を記入して、提出するよう税務署から求められることもあります。

ところで、こうした土地や建物の売却損のみが生じている場合でも、確定申告をしたほうがよい場合があります。

ただし、いくつかの条件にあてはまる時だけですので、これからチェックしていきましょう。

まず、大前提として、マイホームを売却した場合に限られます。

残念ながら、投資用の不動産や使用していない空き地の売却の際には関係ありません。

マイホームを売って売却損がでた場合

マイホームを売却して売却損がでた場合で、確定申告するとよいのはどんなときでしょうか。

つぎの２パターンがあります。

1. マイホーム売却の際、買換えもしていて、その買換えたマイホームにローンがあるとき（マイホームの買換えあり）
2. マイホームを売却し、なおかつ、その売却したマイホームのローンがまだあるとき　　　（マイホームの買換えなし）

いずれも売却するマイホームの所有期間が5年超である場合など、その他一定の条件に該当する場合に限られます。

しかし、もし条件に当てはまるのであれば、

上記１.の場合、マイホームを売却した際の赤字を他の所得（サラリーマンなら給与所得など）から控除し、かつ、控除しきれなかった赤字は、翌年以降３年間を限度として繰り越すことができます。（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）

上記２.の場合であれば、マイホームを売却した際の赤字のうち、売却時のローン残高から、売ったマイホームの売却金額をひいた金額を限度に、その赤字を他の所得から控除することなどができます。（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）

こうした特例をつかうと、サラリーマンの場合なら所得税の還付になることが多いでしょう。このため、通常の譲渡に比べて、たくさんの条件をチェックし、多くの提出書類が必要となっています。