空き家を相続したら知っておきたい、譲渡所得の特例

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相続した空き家を相続人が売却し条件を満たした場合には

その不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円の特別控除をうけることができます

様々な条件に該当しないと対象になりませんが

対象になりそうな方は前もって控除について知っておきましょう

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不動産を売却するときの税金

不動産を売却したことによって生じた所得のことを、譲渡所得といいます

この譲渡所得に対しては、給与や年金といった他の所得と区別して、所得税住民税がかかります

なお、買った値段より安く売却することになった場合など、譲渡所得がマイナスになるときは税金はかかりません

譲渡所得は、つぎのように計算します

譲渡所得 = 譲渡収入金額−(取得費+ 譲渡費用)

譲渡収入金額というのは、売却した土地や建物の譲渡代金で、代金と一緒に受け取った固定資産税・都市計画税の清算金を含みます

取得費とは、土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を引いた金額(又は譲渡収入金額の5%)をいいます

最後に、譲渡費用とは、仲介手数料など、売るために直接かかった費用をいいます

空き家の譲渡所得の特例

マイホームの売却には、「3,000万円特別控除」といって、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります

譲渡所得から3,000万円を引けるということは、

譲渡所得 − 最高3,000万円の特別控除 = 課税される譲渡所得

というように、税金がかかる部分をすくなくできるということです

マイホーム売却時の特別控除のように、相続が原因で発生した空き家を売却しやすくするため、亡くなった方の居住用財産(空き家)を売ったときにも、条件があえば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度が2016年に創設されました(以下「空き家の譲渡所得の特例」といいます)

空き家の譲渡所得の特例」の対象となる不動産は、建物が一定の基準を満たし、また譲渡が定められた条件にあったものに限られています

対象となる不動産は限定されますが、もし条件にあうのであれば売却までに知っておきたいことがあります

対象となるかどうか条件をチェック

空き家の譲渡所得の特例」の対象となるのは、相続開始の直前に亡くなった方がお住まいになっていた建物で、次の3つすべてに該当するものです(「被相続人居住用家屋」といいます)

  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続開始の直前に、その建物には亡くなった方以外住んでいなかった

さらに、譲渡の条件として

  • 相続により取得した土地と建物であること
  • 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 相続時から売却時まで、事業や貸付や住むために使われていないこと(ずっと空き家)
  • 売却金額が1億円以下(共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下)であること
  • 売却先は第三者であること、など

最後に、売却物件について、つぎのどちらかに該当している必要があります

  • 相続人が建物を取壊して、敷地のみ売却していること
  • 相続人が建物の耐震リフォームをして売却するなど、建物が売却時に地震に対する安全基準等に適合していること

まず、相続した建物が以下のいずれにも該当する場合は「空き家の譲渡所得の特例」の対象となる可能性があります

  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続開始の直前に、その建物には亡くなった方以外住んでいなかった

すべてに該当している場合で、相続した空き家を売却する予定があれば、上記の「譲渡の条件」などを意識して、売却手続きをすすめるとよいでしょう

なお、「空き家の譲渡所得の特例」の適用をうけるためには、空き家の所在する市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を発行してもらう必要があるなど、その他にも事前に用意すべき事柄が多くありますので、税理士など専門家に相談をすることも大切です

***編集後記***

お盆休み明けで、今週は新規の相続の打ち合わせや、相続税申告のコンサルティングなど盛りだくさんでした

スポット税務相談では、税務相談だけでなく税申告のサポートもしていますので、気になる方はホームページからご依頼ください


・・・このブログは投稿日現在の法律や状況に基づいて書いています・・・

このブログを書いた税理士 小柳志保のプロフィール

◆鎌倉で相続なら、鎌倉市の相続専門税理士事務所|女性税理士がお手伝いいたします

神奈川県鎌倉市で相続を得意とする女性税理士(横浜家庭裁判所 成年後見人等推薦者名簿登載者)が、相続税対策、遺産分割アドバイス、相続税申告、相続税の税務調査対策などをサポートしております。ご高齢の方、ご家族お揃いでご相談されたい方などへは出張にてのご相談にも応じますのでお問い合わせください。

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