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マイホームの売却損が生じた場合の確定申告

マイホームを売却して

譲渡損となる場合にうけられる特例には

2通りあります

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土地建物等の譲渡損失がある場合

土地建物を売却して売却損がでてしまった場合に、確定申告でほかの所得との通算ができますか?という質問をうけることがよくあります

現在、個人の土地建物等の譲渡(売却)により生じた損失については、土地建物等の譲渡による所得との通算は認められますが、その他の給与所得、不動産所得、事業所得といった所得との通算や翌年以降への損失の繰り越しは認められていません

ところが、原則は、上記の通り「通算や翌年以降への損失の繰り越しはできない」のですが、一定の居住用財産の譲渡損失については、損益通算と翌年以降への繰り越しを認める制度があります

  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

住宅の買換えを支援する措置

居住用財産(マイホーム)の売却で、譲渡損となった場合に、損益通算や繰越控除の対象となるには、住宅を買い替えた場合と、住宅を買い替えない場合で要件がそれぞれ異なります

ライフサイクルに応じた買換えを支援する措置ともいえるのは、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です

不動産価格の下落などにより含み損を抱えた居住用財産を売却して買い換える場合に、所定の条件をみたせば、生じた譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から差し引くことができます(これを損益通算といいます)

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して差し引くことが出来ます(これを繰越控除といいます)

買換え資産である新マイホームの取得には住宅ローンを利用していることも条件となります

なお、買替え資産(新マイホーム)については、住宅ローン控除を適用することもできます

 

住宅を売ってもローンを返済しきれない場合の支援措置

もうひとつの特例である「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅の買換えがなくても利用できるもので、賃貸住宅等に住み替える場合も対象となります

これは、住宅を売却しても住宅ローンを返済しきれない方への支援措置としての側面もあり、マイホームの譲渡損失のうち、住宅ローン残高が譲渡対価を超える場合のその差額(住宅ローン残高ー譲渡対価)を限度として、給与などの他の所得との損益通算やその損失の翌年以後3年内の繰り越しを認める制度です

 

いずれの特例も、旧マイホームの所有期間や用途、譲渡先、ローンの有無、新マイホームの床面積などに細かな条件がありますので、税理士などの専門家に相談したほうがよいでしょう

 

***編集後記***

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・・・このブログ記事の内容は、投稿時点での法律や状況に基づいて記載しています。本記事に基づく情報により実務を行う場合には、専門家に相談の上行ってください。・・・

このブログを書いた税理士 小柳志保のプロフィール

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